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2016년 “930정책”을 통한 중국 부동산 시장 조정이 “매입, 임대, 가격 및 매매 제한”을 불러오면서 나날이 1선, 2선 도시들의 주선율에 집중하고 3선, 4선 도시들에 만연하고 있다. 그러나 2018년 4월 23일에 열렸던 중국 중앙정치국 회의에서 수년 만에 다시금 “지속적인 내수 확대”가 언급되었다. 이는 중국 당국이 또다시 부동산 시장에 충격을 가져오는 것일까? 중국은 현재의 부동산 시장에서 어떤 정책을 펼쳐야 할 것일까?
1. 부동산은 “금융리스크 최소화”에서 가장 중요한 부분이다.
공급 측 개혁은 최근 몇 년간 중국 경제 개혁의 주요 노선이었다. 2016년과 2017년에는 “공급과잉해소와 재고소진”에 중점을 두었다면, 2018년에는 “금융리스크 최소화, 원가 절감, 그리고 유효 공급 확대”에 중점을 두고 있다. 2년여의 개혁을 통해 철강, 석탄, 부동산 등의 사업 영역에서의 공급과 재고가 전폭적으로 증가했고, 공업에서의 생산능력 이용률은 상승세를 보였다. 그러나 중국의 거시적 레버리지 비율과 주요 사업 부문의 재무 레버리지 비율은 여전히 높다. 2017년 거시적 레버리지 비율은 2.7% 상승한 250.3%, 기업 부문 레버리지 비율은 159%에 달했다. 비록 2016년에 비해 0.7% 하락하였으나 과거 5년간의 평균치에 비하면 6%를 넘는 수준이다. 정부 부문의 레버리지 비율 역시 36.2%로 2016년에 비해 0.5% 하락하였으나, 2012-2016 평균치에 1%를 넘어섰다. 2017년 가계 부문 레버리지 비율은 55.1%까지 급등했는데, 이는 작년 대비 4%나 증가한 것이다. “금융리스크 최소화”는 이미 중국 경제 개혁의 당면 과제이고, 이중에서도 부동산업과 밀접한 관련이 있는 가구의 레버리지 비율을 낮추고 부동산 업계에서의 과도한 융자를 억제하는 것이야말로 가장 먼저 해결해야 할 과제이다.
2. 현재 부동산 시장을 조절할 필요성은 높지 않다.
경제 하강 압박에 대한 우려는 부동산 시장을 자극하는 중요한 이유일 것이다. 그러나 2분기든 1년이든, 경제에서는 뚜렷한 하강 기류를 찾긴 어려울 것이다. 공급측 개혁의 “공급과잉해소와 재고소진”이 이미 효과를 거둠에 따라, 경제 안정성이 두드러지게 높아지고 있다. 중국 당국은 성공적인 경제 정책을 통한 분명한 경제 성장이 나타나고 있음을 4월에 제기되었던 “구조적 정책 결정”과 “구조 조정 속도”에서 찾았다. 현재 소비는 비교적 안정세이고, 부동산 투자는 토지 양도액 납부가 지체된 후 효과를 보고 있으며, 올해 부동산 기업의 매출은 대폭 상승하고 있어 경제가 하강하고 있다고 보기 어렵다. 대외무역에서도 수출에 강세를 보이고 있어 중앙정부는 레버리지를 더욱 확보하고 있다.
3. 부동산 시장을 조정하는 것은 부동산 매매 시장에서 걸림돌이다.
2016-2017년 진행된 공급 측 개혁을 통해 부동산업의 집중도는 대폭 상승하여 2017년 말까지 상위5, 상위10, 상위20, 그리고 상위50개 업체의 평균 매출액은 각각 17%, 24%, 32%, 46%를 보였다. 이는 2016년보다 각각 4.0%, 5.4%, 7.2%, 10.5% 상승한 수치이다. 그러나 중국 전체 부동산기업 수를 확인해보면 2017년 말 여전히 9만 곳이 넘는 기업이 존재하고, 그중에서도 1,000곳의 국영기업과 360곳의 그룹을 제외하면 모든 도시에 평균 260곳, 모든 현에 30곳이 부동산업을 행하고 있는 것이다. 몇 년 전의 부동산업의 “높은 금리”와 향토 기업 및 지방정부 간의 밀접한 관계는 부동산업자들이 대폭 진출하는 기반이 되어 2003년부터 2008년까지 부동산업에 종사하는 수가 1.5배 증가하였다. 그러나 현재 국유기업과 그룹 수는 19% 하락하였는데, 이는 5년간 민영 부동산업자들이 약 2배 이상 증가한 것으로 볼 수 있다.
4. 결론
공급 측 개혁을 지속적으로 추진함에 따라, 거시적이고 부분적인 레버리지 비율의 하락은 올해 가장 중요한 부분이다. “구조적 정책 결정”이라는 큰 틀 아래, 부동산은 집중 관리가 되고 있는 업종 중 하나이다. “지속적인 내수 확대”를 가져오는 것은 대규모로 부동산 조절 정책이 아니라, 국제 수지 구조를 조정하는 것과 국내 소비자 및 생산 수요를 만족하는 수입의 확대와 최적화이다. 현재, 경제 하락 규모는 조절할 수 있으며, 부동산 조정은 전기 부동산 시장의 성공을 가로막을 수 있을 뿐만 아니라, 지방정부 및 지역 가계 레버리지 비율을 낮출 수 없다. 또한, 많은 부동산 기업들의 구조조정 시기를 늦출 것이며, 부동산 시장의 건전한 성장과 중국 전체에 광범위하게 “임대업”을 성행하게 할 것이다. 기사=김상태
